Недвижимость как инвестиция
Инвестируя в рынок недвижимости, вы становитесь богатым.
Обходя его стороной, вы сохраняете свое богатство.Роберт Кэмпбелл
Недвижимость дала миру больше миллионеров, чем любой другой вид инвестиций. Разве это не повод для того, чтобы по крайней мере часть вашего портфеля поместить в недвижимое имущество? Но при этом следует быть очень осторожным. На недвижимости можно потерять огромную сумму денег, если вкладывать их в неподходящее время и нарушать соразмерность собственных и заемных средств.
Каждый осознает, что недвижимость в обозримом прошлом поднялась в цене, — но на сколько? Действительно ли она заслуживает внимания в качестве инвестиционного инструмента, если учесть все связанные с ней затраты (оформление, содержание, налоги)? Какую часть активов разумнее всего вкладывать в недвижимость? Какие выгоды сулит недвижимость по сравнению с другими видами инвестиций? Ответы на эти и другие вопросы будут даны в этой главе. Прочитав ее, вы узнаете, насколько прибыльными были инвестиции в недвижимость в прошлом, познакомитесь с аргументами сторонников и противников такого рода инвестиций. А также, что не менее важно, овладеете методикой оценки перспективности вложений в недвижимость.
Действительно ли недвижимое имущество — это хорошая инвестиция?
Рынок недвижимости — что это: «мыльный пузырь», который вот-вот лопнет, или лучшая инвестиция, которую вы можете сделать прямо сейчас? Так как недвижимость — важная составляющая в деле достижения финансовой свободы, необходимо, чтобы вы сформулировали ответ на этот основной вопрос прежде, чем мы перейдем к рассмотрению конкретных стратегий.
В среднем цены на недвижимость поднимались с поправкой на инфляцию на 2% ежегодно в течение того периода времени, о котором у нас есть достоверные данные (начиная с 1960-х годов). Возможно, эта цифра покажется вам недостоверной, но она соответствует действительности. Хотя дома дорожали приблизительно на 6% в год, приблизительно 4% из этих шести съедала инфляция. Вообще, с 2000 года цены на недвижимость поднялись на 15,4%, но это повышение коснулось не всех штатов. Например, средняя цена дома в Лос-Анджелесе лишь за один год подскочила на 23%, а большая часть домов на Среднем Западе США едва ли вообще подорожала.
Большинство людей считает, что жилье в Америке переоценено. Многие даже готовы поклясться, что из-за резкого роста цен в последние годы рынок недвижимости находится в стадии раздутого «мыльного пузыря», что слишком много людей вложили свои средства в этот рынок. Некоторым кажется, что это свидетельствует о приближении к «вершине» рынка. Многие так называемые эксперты любят приводить в пример Японию, где цены на недвижимость упали на 75% после взрыва «пузыря» фондового рынка в 1990 году.
Отрицательная сторона инвестиций в недвижимость
Многие эксперты говорят, что рынок недвижимости «раздут» и потому может взорваться в любой момент. Некоторые даже считают, что крах уже начался. Их мнения основаны на том факте, что ипотечный долг чрезвычайно вырос, а в некоторых областях страны рынок недвижимости насквозь спекулятивен. Давайте рассмотрим эти доводы более внимательно.
Ипотечный долг чрезвычайно высок
Ипотечный долг возрастал более чем на 10% ежегодно в течение последних двух лет. За последние 19 кварталов (то есть за пять лет) ипотечный долг увеличился на $3 трлн, или на 58%. В настоящее время Федеральный резерв оценивает стоимость частной недвижимости Соединенных Штатов в $13,6 трлн долларов. При этом долги по недвижимости составляют $7,6 трлн долларов; это означает, что доля собственных активов населения в стоимости жилья (то-есть его оплаченная часть) составляет 55%. Во время Великой депрессии в оплаченной собственности у американцев было в среднем 85% жилья, поэтому они могли более спокойно реагировать на изменение его стоимости.
Вы только подумайте! За последние три года цены поднялись на 15%, в то время как средний размер взятых населением кредитов дошел до 45% стоимости их домов. Это означает, что люди берут деньги под залог жилья для того, чтобы купить другие вещи. Это неразумная стратегия в период дефляции и падения рынка. Что будет, если цены начнут снижаться?
Спекулятивный характер рынка недвижимости в некоторых регионах страны
Люди во Флориде вкладывали деньги в строящиеся дома на побережье океана. Когда же квартиры были готовы, их продавали с хорошей прибылью. Это похоже на спекулятивные перегибы, которые мы наблюдали на рынке акций Nasdaq в пору его пика.
Удачно расположенную недвижимость во Флориде можно продать за несколько миллионов долларов. Там всегда хорошая погода, и либеральные законы штата позволяют резидентам освобождать полную стоимость их жилья от любого долга, который они создадут на юридических основаниях65. Например, некто, владеющий домом стоимостью в $5 млн, из которых он на данный момент выплатил лишь $1 млн, может освободить от возможных судебных исков полностью $5 млн. Таким образом, если бы полная стоимость активов этого гражданина составляла менее $5 млн, его дом за $5 млн с висящим на нем ипотечным долгом на 80% стоимости полностью защитил бы этого человека от имущественных исков. Как следствие, многие представители иностранных государств находят флоридскую недвижимость весьма привлекательной.
Несмотря на это значимое преимущество, дорогие здания на Золотом Берегу Флориды сейчас продают лишь за половину той цены, которая установилась три года назад. Эта недвижимость принадлежит людям, готовым значительно снизить цену. Подобные снижения произошли в Лас-Вегасе и Кремниевой Долине, и они могут повториться и в других «горячих» точках, например в Южной Калифорнии.
Когда недвижимость начинает понижаться в цене, это в первую очередь отражается на коммерческой недвижимости66. Цены на коммерческое недвижимое имущество показывают свою слабость по всей стране. Вторичное жилье и дорогие дома стоят вторыми по очередности падения цен.
Федеральный резерв уверяет, что следит за тем, чтобы цены на недвижимость не падали катастрофически, но способен ли он на что-либо в действительности? Если и возможно что-то предпринять, то лишь ценой ослабления экономики Соединенных Штатов — возможно, на ближайшие 15 лет. Если вовремя не остановить начавшееся падение, то мы, вероятно, получим долговой взрыв и будем наблюдать развитие сильного дефляционного сценария. «Дно» «медвежьего» рынка будет достигнуто очень быстро, но удар об это дно будет очень болезненным. Будьте внимательны!
Положительная сторона недвижимости
Те, кто говорит, что в Соединенных Штатах возможно повторение краха рынка недвижимости, подобного тому, что произошел в Японии, в свое время плохо учили уроки. Как известно, в годы бума 1980-х годов цены на недвижимость в Японии взлетели на 300%. Происшедшее затем падение лишь сдуло этот пузырь. В Соединенных Штатах недвижимое имущество не участвовало в биржевом буме.
65 Однако они не могут использовать жилье, приобретенное по ипотеке, чтобы возместить другой долг при банкротстве, но могут потерять дом в случае неуплаты кредита, полученного на приобретение недвижимости. (Примеч. авт.)
65 Под коммерческой имеется ввиду недвижимость, купленная владельцем для перепродажи, или извлечения из нее дохода. (Примеч. ред.)